Kiracıyı Evden Nasıl Çıkartabilirim? - Sık Sorulan Sorularla Kiraya Verenin Hakları

Konut veya işyeri kiralarında kiracının tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yargı içtihatları çerçevesinde belirli şartlara bağlanmıştır. Uygulamada sıkça karşılaşılan “Kiracıyı nasıl çıkarabilirim?” sorusunun cevabı, her somut olaya göre değişebilmekle birlikte, aşağıdaki soru-cevaplar genel bir rehber niteliğindedir.

1.)    Kiracımı evden çıkartmak için hangi hukuki yolları kullanabilirim?

Kiracıyı tahliye edebilmek için kiraya verenin elinde mutlaka kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden biri bulunmalıdır. Bu sebepler şunlardır:

         1.     Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt),

         2.    Tahliye taahhüdü,

         3.     Kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı,

         4.    Kiralananın yeniden inşası veya esaslı tadilatı,

         5.    On yıl ve üzeri süredir devam eden sözleşmelerde ihtar,

        6.   Kiracının kiralananı amacı dışında kullanması ya da komşulara rahatsızlık vermesi gibi sözleşmeye aykırılıklar.

2.)   Kiracı kira borcunu ödemezse doğrudan tahliye edebilir miyim?

Hayır. Kiracının kira borcunu ödememesi halinde, doğrudan tahliye değil, temerrüt nedeniyle tahliye prosedürü işletilmelidir. Kiraya veren, öncelikle kiracıya yazılı ihtar göndererek en az 30 gün süre verir ve bu süre içinde borcun ödenmesini ister. Eğer ödeme yapılmazsa, sürenin sonunda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Tahliye davası, ödeme süresinin dolmasından itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Ayrıca, kira borcu icra yoluyla da tahsil edilebilir ve İİK 269/a uyarınca tahliye talepli ilamsız takip başlatılarak da tahliye süreci yürütülebilir.

3.) Tahliye taahhütnamesi varsa kiracı ne zaman çıkarılabilir?

Kiracı tarafından kiralananın tesliminden sonra verilen ve belirli bir tarihte çıkmayı kabul ettiği yazılı tahliye taahhüdü varsa, kiracı bu tarihte taşınmazı boşaltmak zorundadır. Boşaltmazsa, kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.

Tahliye taahhüdü, noter onaylı olabileceği gibi, kiracının el yazısı ve imzasıyla da geçerlidir. Ancak ispat kolaylığı açısından noter kanalıyla alınması önerilir.

4.) Ev sahibi kendi ihtiyacı için kiracıyı çıkarabilir mi?

Evet. Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyu ya da üstsoyunun konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, sözleşme süresi sonunda ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Bu davanın açılabilmesi için ihtiyaç samimi ve zorunlu olmalıdır.  Bu dava, tahliye talebinin ileri sürüldüğü uzama yılının bitiminden itibaren en geç 1 ay içinde açılmalıdır.

5.)  Kiracıya iki haklı ihtar göndermek ne demek?

Kiracının, bir kira dönemi içinde kira bedelini zamanında ödememesi üzerine, kiraya verenin iki ayrı yazılı ihtar göndermesi, kiracı aleyhine tahliye sebebi oluşturur. Bu ihtarlara rağmen kiracı taşınmazda kalmaya devam ederse, sözleşme dönemi sonunda iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açılabilir.

6.) Tadilat yapmak istediğimde kiracıyı çıkarabilir miyim?

Eğer taşınmazda yeniden inşa veya esaslı onarım yapılması gerekiyorsa ve bu durum kiracının kullanımını ciddi biçimde engelleyecekse, sözleşme sonunda tahliye talep edilebilir. Bu durumda dava açılırken tadilatın kapsamı ve zorunluluğu açıkça ispat edilmelidir.

7.) Kiracının kötü niyeti, taşınmazı zarara uğratması tahliye sebebi midir?

Evet. Kiracı, taşınmazı sözleşmeye aykırı biçimde kullanıyor, komşulara rahatsızlık veriyor veya taşınmaza zarar veriyorsa, haklı nedenle sözleşmenin feshi ve tahliye talep edilebilir.

8.) Mahkeme tahliye kararı verdi ama kiracı çıkmadı, ne yapılır?

Mahkeme tahliye kararı verdiğinde, bu karar kesinleştiyse, kiracı tahliye olmazsa İcra Müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye süreci başlatılır. Kiracıya icra emri gönderilir; boşaltma gerçekleşmezse, icra memurları ve gerektiğinde kolluk kuvvetiyle birlikte taşınmaz tahliye edilir. Kiracıyı cebri icra kanalıyla tahliye etmek için yapılan nakliye vs. masraflar kiracıdan tahsil edilebilecektir.

9.)Kiracıyı tahliye ettikten sonra hemen başkasına kiraya verebilir miyim?

Hayır, bazı hallerde sınırlamalar mevcuttur. Örneğin, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, tahliye tarihinden itibaren 3 yıl boyunca başka birine kiraya verilemez. Aksi halde eski kiracı, tazminat talep edebilir.

SONUÇ

Bu metin genel hukuki bilgilendirme amaçlıdır. Kiracının tahliyesi, her ne kadar ev sahibinin hakkı gibi görünse de, Türk Borçlar Kanunu ile sıkı kurallara bağlanmıştır. Kiracının çıkarılabilmesi için yasal prosedürlerin dikkatle takip edilmesi gerekir. Aksi halde açılan davalar usulden reddedilebilir veya süreler kaçırılabilir. Bu nedenle, kiracıyla yaşanan ihtilaflarda mutlaka bir avukattan hukuki destek alınması önerilir.

📞 Kiracınızın tahliye süreci ile ilgili danışmanlık almak ister misiniz?

Avukatlarımız, Kira Hukuku alanında uzmanlığıyla tüm sorularınızı yanıtlamaya ve sizi doğru şekilde yönlendirmeye hazır.

 Detaylı bilgi için ücretsiz ilk görüşme randevusu alın