Kira Artışlarında Kiracının Hakları

Ofisimizce son yıllarda en sık başvurulan konulardan biri, ekonomik koşulların etkisiyle kira bedellerinde yaşanan artışlar ve buna bağlı olarak kiracı-kiraya veren arasında doğan uyuşmazlıklardır. Özellikle 2022 yılı itibarıyla konut kiralarında getirilen yasal sınırlamalar ve uygulamada farklı yorumlara neden olan hükümler, kiracıların haklarının doğru şekilde bilinmesini zorunlu hale getirmiştir.

Bu yazımızda, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri, geçici kira artış sınırlamaları ve Yargıtay içtihatları ışığında kiracının kira artışı döneminde sahip olduğu yasal hakları ele alacağız.

1. Kira Artış Oranının Kanuni Dayanağı (TBK m. 344)

Kira artış oranları Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.

İlgili maddeye göre:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oranı aşan artışlar geçersizdir.”

Ancak 1 Ocak 2019 tarihinden itibaren yapılan değişiklikle, kira artış oranı artık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalaması olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile, TÜFE ortalamasını aşan kira artışları geçersizdir.

Örneğin TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranı %60 ise, kiraya veren en fazla %60 oranında artış yapabilir. Sözleşmede %80 yazılı olsa dahi, %60 sınırı aşılmamalıdır.

2. %25 Artış Sınırlaması (Geçici Düzenleme)

Konut kiralarındaki artış oranlarına getirilen geçici sınırlama, 11 Haziran 2022 tarihli 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 kapsamında yürürlüğe girmiştir.

Buna göre:

• 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde artış oranı en fazla %25 olabilir.

• Sözleşmede TÜFE oranına veya daha yüksek bir orana atıf yapılmış olsa bile, %25 sınırını aşan artışlar geçersizdir.

• Bu sınırlama yalnızca konut kiraları için geçerlidir; işyeri kiraları bu kapsamda değildir.

Yargıtay uygulamasında da, sözleşmede belirlenen artış oranının %25’in üzerinde olması hâlinde, yasal sınırın esas alınması gerektiği yönünde kararlar verilmiştir.

3. Beş Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde Kira Tespiti

Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. fıkrası uyarınca, kira sözleşmesi beş yılı doldurmuşsa veya beş yıldan sonra yenilenmişse, taraflardan biri kira bedelinin emsal kira değerlerine göre yeniden belirlenmesini talep edebilir.

Bu durumda mahkeme,

• kiralananın konumunu,

• fiziksel özelliklerini,

• emsal kiraları,

• bölgesel rayiç bedelleri

dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespit eder.

Bu durumda artık TÜFE oranı bağlayıcı değildir; artış oranı hakim takdiriyle belirlenir.

Uygulamada dikkat edilmesi gereken husus; kira tespit davası açılması halinde mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, kural olarak davayı izleyen kira dönemi başından itibaren geçerli olur. Bu nedenle kiraya verenin, davayı yeni dönem başlamadan önce açması gerekir.

4. Kiracının Aşırı Artış Taleplerine Karşı Korunması

Kiraya veren, kira artışı konusunda yasal sınırların üzerinde bir bedel talep edemez.

Kiracının bu tür taleplere karşı yasal hakları şunlardır:

• Kiracı, TÜFE oranını aşan artış taleplerini reddedebilir.

• Kiracı, yasal oran kadar artış yapıp ödemeyi sürdürdüğü takdirde, kiraya verenin bu gerekçeyle tahliye talep etme hakkı doğmaz.

• Kiraya veren, kiracının artışı kabul etmemesini gerekçe göstererek tek taraflı fesih veya tahliye yoluna gidemez.

Bu noktada Yargıtay, “yasal oranı aşan artış taleplerinin geçersiz olduğu, kiracının kanuni oran üzerinden ödeme yapmasının temerrüt oluşturmayacağı” yönünde kararlar vermektedir.

5. Kira Tespit Davası ve Kiracının Savunma Hakkı

Kiraya veren, kira bedelinin güncel koşullara göre yetersiz kaldığını düşünüyorsa kira tespit davası açabilir.

Kiracı, bu davada;

• talebin yasal oranı aştığını,

• kiralananın emsal taşınmazlara göre zaten yüksek kira bedeline sahip olduğunu

ileri sürebilir.

Ayrıca kiracı, dava devam ederken mahkeme kararı verilene kadar mevcut kira bedelini ödemeye devam etmekle yükümlüdür.

6. Kiracının Bilmesi Gereken Diğer Haklar

• Kiracı, kiraya verenin “piyasa koşulları” gerekçesiyle keyfi artış yapmasını kabul etmek zorunda değildir.

• Kiracının kira artışını ödememesi durumunda kiraya veren doğrudan tahliye edemez; yalnızca icra takibi veya dava yoluna başvurabilir.

• Kiracı, artış oranının hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa, tespit davası veya itiraz yoluna başvurabilir.

Kira ilişkilerinde tarafların hak ve yükümlülükleri, Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir. Kiracılar, kira artış dönemlerinde TÜFE oranını dikkate alarak ödeme yapmalı; kanuni sınırları aşan artış taleplerini yazılı olarak reddetmelidir.

Aksi takdirde, fazla yapılan ödemeler ileride “sebepsiz zenginleşme” hükümlerine dayanılarak geri talep edilebilir. Kira artışına ilişkin uyuşmazlıkların büyümeden çözülebilmesi için, sürecin en başında hukuki danışmanlık alınması önem taşımaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olaylar, kira sözleşmesinin koşullarına ve güncel yasal düzenlemelere göre farklılık gösterebilir.