Kira Tespit Davası Nedir?

Kira sözleşmeleri, taraflar arasında borç doğuran ve süreklilik arz eden sözleşmelerdir. Zaman içinde ekonomik koşulların değişmesi sebebiyle kira bedelinin güncellenmesi gündeme gelebilir. Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) bu konuda taraflara kira tespit davası açma hakkı tanımaktadır.

Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı

Kira tespit davaları, esasen TBK m. 344 ve m. 345 hükümlerine dayanmaktadır:

• TBK m. 344: Kira artış oranının belirlenmesinde esas alınacak ölçütleri düzenler. Buna göre, kira artışı, bir önceki kira yılında açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranını geçemez.

• TBK m. 344/3: Beş yılı aşkın süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, sadece TÜFE değil; emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet de dikkate alınır.

• TBK m. 345: Kira bedelinin tespiti davasının ne zaman açılacağı ve hangi kira dönemine uygulanacağı düzenlenmiştir. Buna göre dava her zaman açılabilir, fakat mahkemenin belirleyeceği yeni bedel davanın açılmasından sonraki kira döneminde geçerli olur.

Kira Tespit Davası Nerede Açılır?

Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme:

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemeleri

• Yetkili Mahkeme: Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

Dolayısıyla kira tespit davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

• TBK m. 345 gereği, kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak hükmedilecek yeni kira bedeli, dava tarihinden itibaren başlayacak olan yeni kira dönemi için geçerli olur.

• Eğer kiraya veren, kira döneminden en az 30 gün önce yazılı bildirim yaparsa, dava o dönemde de uygulanabilir.

Kira Tespit Davasının Şartları

1. Geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır (yazılı veya sözlü olabilir).

2. Sözleşme süresi devam ediyor olmalıdır.

3. Dava, kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilir.

4. Beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde artış TÜFE ile sınırlıdır.

5. Beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde, mahkeme; TÜFE, emsal kira değerleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyeti göz önünde bulundurarak kira bedelini belirler.

Kira Tespit Davasında Özel Durumlar

• Beş Yıllık Kural (TBK m. 344/3): Sözleşmenin beş yılı doldurması halinde, TÜFE sınırı aşılabilir. Mahkeme bu durumda emsal kiralar ve hakkaniyet ölçütlerini dikkate alarak kira bedelini yeniden belirler.

• ÜFE – TÜFE Ayrımı: 2019 yılından itibaren Yargıtay içtihatlarıyla birlikte, kira artış oranı hesaplamalarında ÜFE yerine TÜFE esas alınmaktadır.

• Tarafların Anlaşması (TBK m. 344/1): Taraflar sözleşmede artış oranı belirlemişse, bu oran TÜFE’yi geçmemek kaydıyla geçerlidir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davaları, mahkemelerin iş yüküne göre değişmekle birlikte genellikle 6 ay ile 2 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Davada bilirkişi incelemesi yapılır, emsal kira araştırmaları değerlendirilir ve tarafların sunduğu deliller ışığında karar verilir.

Sonuç ve Değerlendirme

Kira tespit davası, TBK m. 344 ve m. 345 çerçevesinde hem kiracının hem de kiraya verenin hakkını koruyan bir dava türüdür. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, ekonomik koşulların değişmesiyle kira bedelinin güncellenmesi zorunlu hale gelmektedir. Bu nedenle kira tespit davası açmadan önce sürecin doğru yürütülmesi ve hak kaybına uğranmaması için uzman bir avukattan hukuki destek alınması önemlidir.